🏦 ЗПИФ «Индустриальный»: ЗПИФ на складах. Брать или нет? В Т-Инвестициях запустили очередной ЗПИФ недвижимости — «Индустриальный» (ссылка на презу). Ориентир цены пая 100 500 — 101 000 ₽, сбор заявок до 24 апреля. Зачем покупать паи фондов недвижимости в период деградации сектора - большой вопрос! ♥️Ставки аренды на склады класса А в столичном регионе: 10 тыс. рублей за «квадрат» в год (-30% г/г); ♥️Спрос за 1кв2026 года рухнул на -58% — минимум за 5 лет! 🟩Рекордный ввод (в 2026 году ожидается 7,1 млн кв. м) и слабый спрос давит на ставки — возможно, все это уже в цене. Если смотреть на горизонте 3-5 лет, то с 2020 года ставка выросла почти втрое (с 4,2 до 11,5 тыс. руб.) и сейчас находится на уровне трехлетних минимумов. 🟩С точки зрения привлекательности инвестиций - доходности в секторе недвижимости всегда были ниже, более рискованных инвестиций в фондовый рынок: ♥️Средняя доходность аренды жилья в 2025 году — 4–5% годовых; ♥️Коммерческая недвижимость (склады) дает 10–15% и выше. ✔️В отличие от прямого владения недвижимостью, ПИФы дают возможность инвестировать с более скромными суммами. В данном ЗПИФ ценник от 100 000 руб./лот. ⭕Как устроен фонд недвижимости: ♥️Пай - это доля в фонде, который на собранные деньги купит реальные склады; ♥️Комиссии УК за управление: ~2.9% в год - не сказать, что мало; ♥️Выплаты ежемесячные за счет аренды складов за вычетом расходов. ⭕ Фонд не дебютный и его можно сравнить с, например, PARUS-НОРДВЕЙ, который также инвестирует в складские комплексы. Паи выросли за последний год на +26%, а также принесли выплатами ~11%. За 2 года рост составил +35%, то есть изменение не линейное. ✅Итого. Плюсики: + Можем получить вход в самый доходный сегмент коммерции с относительно небольшим чеком + Налоговые лазейки (лимит НДФЛ 15%). + Потенциальная точка входа в актив на циклическом дне с высоким потенциалом роста в перспективе 2-3 лет. Минусики: - комиссию не назвать низкой; - снизу циклического дна могут еще постучать)); - структура экономики может поменяться; Короче говоря, я бы рассматривал инвестиции сюда только в качестве диверсификации портфеля. Примечателен, кстати, опыт торговых площадок и нашумевший дефолт "Гарант-инвест"... С августа 2026, как закроют сделку по покупке объекта, паи ЗПИФа начнут торговаться на СПБ Бирже.