В чем же причины такого сильного роста цены? 📍Спрос и количество сделок Объём ДДУ по жилой недвижимости в Москве в 2025 году составил 122,9 тыс. договоров, в 2023 году заключили 97,1 тыс. ДДУ. То есть спрос не рухнул, даже несмотря на высокую ключевую ставку. Часть покупателей, которые раньше рассматривали вторичку, ушли в новостройки из-за льготной ипотеки, спецпрограмм от застройщиков и рассрочек - это переток спроса на фоне кредитной политики ЦБ. Именно поэтому на вторичном рынке цены стагнируют или даже местами снижаются, в то время как первичка продолжает дорожать. 📈Есть спрос - цена растет. Госпрограммы, ипотека и рассрочки На первичке работают масштабные льготные программы: семейная ипотека под 6%, а также точечные субсидированные ставки от застройщиков - ипотека от 5% на 2-3 года до 12% на весь срок. В 2025 году доля льготных программ превысила 80% в общей выдаче ипотеки на новостройки. Это позволяет удерживать эффективную ставку для покупателя гораздо ниже рыночной, где базовая ставка достигала 20–25%. Получается, что формально цена квадратного метра высокая, но ежемесячный платёж и первоначальный взнос приемлемы и люди покупают, понимая, что дальше только дороже и недоступнее. Изменение структуры предложения Что еще стимулирует рост цены? Сокращение предложения. Строят меньше - это факт. По данным аналитиков, в феврале 2026 года экспозиция сократилась на 51% по сравнению с февралём 2025 года. Количество новых проектов, выведенных на продажу, упало на 37%. Аналитики прямо пишут, что дефицит строящегося жилья массового сегмента при стабильном спросе ведёт к сохранению двузначных темпов роста цен на новостройки. То есть средняя цена растёт частично не только из-за подорожания метра, но и из-за утяжеления продуктовой линейки: меньше студий и однушек в экспозиции, больше квартир большей площади в сегментах бизнес и премиум. Себестоимость: материалы и рабочая сила Эксперты по строительству оценивают, что в 2026 году возможен рост цен на стройматериалы ещё на 15% по базовому сценарию, локально по отдельным позициям до 30–40%. Это продолжение тенденции предыдущих лет: в 2023 году арматура подорожала на 26%, строительные смеси на 21%, каменная вата почти удвоилась в цене. В 2024–2025 годах цементный раствор прибавил 20,2%, песок 17,2%, бетон 16,4%. Рост цен на материалы, инженерные решения и оплату труда напрямую закладывается в себестоимость строительства и, соответственно, в цену квадратного метра. Дополнительный фактор - повышение НДС с 20% до 22% с 1 января 2026 года. Параллельно растёт оплата труда. Средняя зарплата строителя в 2025 году достигла 115–117 тыс. рублей в месяц, что на 16% выше уровня 2024 года. По данным Superjob, предлагаемая зарплата в строительстве выросла до 175,8 тыс. рублей, отдельные специалисты получают до 200 тыс. рублей. Причины: дефицит кадров из-за мобилизации и СВО, оттока мигрантов и старения профессии. Строительная сфера стала лидером по росту зарплат в 2025 году. Если упрощать: многие оценки по отрасли дают суммарный рост прямых строительных затрат (материалы + зарплата + административные расходы) в пределах 10–20% в год в 2023–2025, что в крупных городах с дефицитом земли (а старая Москва застроена практически полностью) довольно быстро трансформируется в +20–30% к цене реализации за 2–3 года. При этом застройщики не стремятся съедать маржу. Логика такая - лучше снизить объём вводимых проектов и удерживать высокую цену, чем демпинговать. Резюмируем Вторичка: спрос ограничен дорогой ипотекой, из программ поддержки там работает гораздо меньше, продавцы — в основном частные лица, рынок ближе к конкурентному, поэтому цены стагнируют. Первичка: предложение управляется крупными игроками, поддержка за счёт льготной ипотеки и рассрочек, структурный дефицит массового продукта и рост себестоимости - всё это позволяет и дальше поднимать среднюю цену метра. Да, мы увидели сейчас ставку по ипотеке уровня 2023 года, но какой ценой?...